Прежде чем решиться на ипотеку, взгляни на новые законы

Чтобы на рынке ипотеки не сложилась негативная ситуация, в казахстанское законодательство были внесены новые поправки и дополнения. Материал взят с сайта informburo.kz

Прогнозы экспертов рынка недвижимости крайне негативны. Агентство Fitch Ratings предполагает, что рост числа долларовых депозитов в последние годы автоматически приводит к увеличению доли валютных кредитов. В свою очередь, ухудшается ситуация на рынке ипотечного кредитования, где сегодня и так немало проблемных займов. В то же время рост инфляции и частое падение курса тенге лишь ухудшают положение заёмщиков. В этой связи прогноз очевиден - казахстанские банки ожидает рост объёма проблемных кредитов.

Между тем, в феврале Нацбанк планирует вновь обсудить условия рефинансирования ипотечных займов. Напомним, что условия Госпрограммы рефинансирования кредитов по ипотеке были утверждены ещё в апреле прошлого года. Цель программы - поддержать социально уязвимых ипотечных заёмщиков. Для реализации программы Нацбанк должен был направить из Фонда проблемных кредитов в банки второго уровня 130 млрд тенге под 2,99% годовых сроком на 20 лет. Госсредства было решено направить на рефинансирование ипотечных займов, выданных в 2004-2009 годах. Еще один критерий - просрочка по ипотеке на 1 января 2015 года должна быть более 90 дней.

Однако, как отметил глава Нацбанка Данияр Акишев, немало моментов программы нужно доработать. «Мы в настоящее время думаем над расширением списка банков-участников этой программы. Мы также планируем больше не ограничивать площадь единственного жилья, в котором проживает несколько родственных семей. То есть мы идём на реальное смягчение условий программы, и мы надеемся, что проблемы основной части заёмщиков по ипотеке будут решены», - привёл пример г-н Акишев. По его словам, обсуждению подлежат и другие пункты программы.

По данным Нацбанка на 1 января 2016 года, общее количество заявок по Программе рефинансирования ипотечных жилищных займов превысило 15 000. Из них одобрено более 9800, рефинансировано 6700. Всего рефинансировано займов на 33,7 млрд тенге. По количеству обращений лидирует Алматы, затем следуют Астана, ЮКО и Жамбылская область.

Изменения в законы, которые уже были внесены

С 1 января нового года в силу вступили ещё одни поправки в действующие на территории Казахстана законы. Речь идёт о нормах, касающихся ипотечных займов. Попробуем разобраться. К примеру, пункт 2 ст.37 закона «Об ипотеке недвижимого имущества» был существенно дополнен. В первой части данного пункта говорится о прекращении ипотеки и основного обязательства и переходе недвижимости в собственность залогодержателя.

Основной сутью пункта 2 данной статьи является то, что заложенное имущество (предмет залога) полностью обеспечивало основное обязательство (сумму кредита) на тот момент, когда заключался договор между банком и заёмщиком.

Очевидно, что банк предоставляет кредит заёмщику только в том случае, если стоимость залога полностью перекрывает сумму самого кредита. Но в п. 2 внимание акцентируется на внесудебном порядке реализации ипотеки. В частности, на том, что и ипотека, и основное обязательство одновременно прекращаются, если заложенное имущество было продано гораздо дешевле, чем была изначально заложена сумма кредита.

В отличие от старого документа, в новой версии даётся уточнение, что данный пункт закона распространяется только в случае продажи заложенного недвижимого имущества в судебном порядке. Это, конечно, должно оговариваться в договоре ипотечного жилищного займа. Да и продажа возможна лишь в том случае, если у должника нет другого имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание.

Также данный закон был дополнен ст. 9-1 «Изменение условий ипотечного договора», где говорится, что для изменения условий договора залогодателю и залогодержателю необходимо заключить новое соглашение об основном обязательстве. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные в п.3 ст. 61-4 закона РК «О банках и банковской деятельности в РК». В свою очередь, эта статья (61-4) говорит об особенности проведения операций по одномоментной передаче активов и обязательств между головным банком и дочерним банком.

Одновременно с поправками в закон об ипотеке были внесены изменения в Гражданский кодекс РК от 27 декабря 1994 г. Дополнения, в частности, касаются вариантов погашения займа.

Если заёмщик не имеет достаточную сумму для погашения займа, то схема его действий должна быть следующей:

- погашается задолженность по основному долгу и вознаграждению (интерес);

- погашается основной долг и вознаграждение (интерес) за текущий период;

- наконец, в конце можно погасить неустойку и издержки, понесённые кредитором.

Аналогичные поправки были внесены и в закон «О банках и банковской деятельности». В частности, в данном законе отмечено, что если сумма, которую выплатил заёмщик, меньше платежа указанного в договоре, то заёмщик погашает свою задолженность таким образом:

- задолженность по основному долгу;

- задолженность по вознаграждению;

- неустойка (штраф/пеня).

Кроме того, в п. 2 ст. 35 указано, что банк не может ставить неустойку за просроченный платёж или за вознаграждение по договору банковского займа больше 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Такая норма действует в течение 90 дней.

Если клиент допускает нарушения по договору более 90 дней, то неустойка не должна превышать 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Интересные нормы прописаны и в законе РК «О банках и банковской деятельности в РК» от 31 августа 1995 года. Рассмотрим, к примеру, п. 3. ст. 34, где говорится, что банк не вправе изменять условия договора банковского займа в одностороннем порядке. Исключением являются лишь случаи, когда вводятся улучшения для заёмщика.

Здесь под определением «улучшение условий банковского займа» имеется в виду:

- изменение в сторону уменьшения или полная отмена комиссий и иных платежей за оказание услуг, связанных с обслуживанием банковского займа;

- изменения в сторону уменьшения или полная отмена неустойки (штрафа, пени);

- изменения в сторону уменьшения ставки вознаграждения по договору банковского займа;

- отсрочка и (или) рассрочка платежей по договору банковского займа.

Но, как выясняется, банк тоже не может вводить улучшение условий для заёмщика просто так. Вначале банк должен уведомить своего клиента об изменении условий договора банковского займа. А вот заёмщик имеет право в течение 14 (четырнадцати) календарных дней (с даты получения уведомления) отказаться от предложенных банком улучшающих условий.

Кстати, далее эта статья была дополнена ещё рядом пунктов. В частности, банкам запрещается своим клиентам (не имеющим доходов в валюте в течение 6 месяцев) предоставлять ипотечные займы в иностранной валюте.

Что может сделать банк, если вы не выплачиваете заём

В статье 36 говорится о мерах, применяемых в отношении неплатёжеспособного заёмщика. При наступлении просрочки исполнения обязательства по договору банковского займа банк обязан уведомить заёмщика о необходимости внесения платежей по договору банковского займа и о последствиях невыполнения заёмщиком своих обязательств - способом и в сроки, предусмотренные в договоре банковского займа. Всё это должно произойти не позднее 30 рабочих дней с даты наступления просрочки исполнения обязательства.

Если после этого недобросовестный заёмщик проигнорировал информацию от банка, последний имеет право обратить взыскание в бесспорном порядке на деньги, в том числе путём предъявления платёжного требования, имеющиеся на любых банковских счетах заёмщика. Правда, это возможно только в том случае, если такое взыскание оговорено в договоре банковского займа. Также исключением являются деньги, которые заёмщик получает в виде пособий и социальных выплат, выплачиваемых из государственного бюджета и Государственного фонда социального страхования, находящихся на банковских счетах заёмщика.

Банк вправе взыскать с заёмщика задолженность по договору банковского займа, предъявив платёжное требование. При этом банк может не дожидаться поступления на банковский счёт всей суммы, необходимой для полного исполнения платёжного требования. Он может брать 50% с каждого поступления денег на счёт заёмщика или от суммы уже находящейся там. Исключение составляют деньги, находящиеся на сберегательном счёте заёмщика.

-

Внимание на банки

Экономист Магбат Спанов предполагает, что 500 млрд тенге, которые государство планирует конвертировать в иностранную валюту для инвестирования на внешних рынках, могут пойти на погашение внешних долгов страны.

- Конкретики в заявлении не было. Непонятно, во что будут инвестировать средства ЕНПФ на внешних рынках. Не исключаю, что эти средства могут пойти на погашение долгов системообразующих предприятий. Возможно, за счет этих средств покроют часть долгов КМГ, - предполагает экономист. - Если это будут все-таки инвестиции на внешних рынках, то правительство ведет себя непоследовательно. Нас же уверяли, что там кризис. И что, мы будем инвестировать в рынки, где есть экономические проблемы?!

Между тем, эксперт уверен, что 500 млрд тенге, которые поступят на казахстанский рынок, окажут позитивное влияние на экономику.

- На рынке категорически не хватает тенговой наличности. Чтобы сдержать инфляцию, ограничили объем наличных в обороте, что оказывает негативное влияние на экономику. Поэтому выброс нацвалюты на рынок необходим. Конечно, это, с одной стороны, подстегнет инфляционные процессы. А с другой, экономика будет подпитываться финансовыми ресурсами, что может предотвратить массовую остановку предприятий, - считает эксперт.

"Мы должны понимать: стоит хоть одному банку обанкротиться, сработает эффект домино, и все банки начнут «падать» один за другим" 

По мнению экономиста, необходимо инвестировать эти средства на внутреннем рынке.

- К сожалению банковской системе с 2009 не уделяли должного внимания. За это время реальная доля сомнительных и невозвратных кредитов в портфелях казахстанских банков, по некоторым данным, в среднем выросла до 75%. Деньги необходимо направить на рефинансирование этих кредитов. Мы должны понимать: стоит хоть одному банку обанкротиться, сработает эффект домино, и все банки начнут «падать» один за другим, - говорит Магбат Спанов.

Более того, спикер подчеркнул, что решения об инвестициях пенсионных накоплений должны обсуждаться в парламенте.

- Одна голова - это, конечно, хорошо, но две - лучше, - заметил он.

 

 

-

Бизнесу надо помогать иначе

Решение об инвестировании 500 млрд тенге из ЕНПФ на внешних рынках управляющий партнер Tengri Partners Ануар Ушбаев, считает позитивным.

- Я в корне не согласен с обшей инвестиционной политикой нашего ЕНПФ, но в рамках этой политики последние изменения -- это шаг к лучшему. Хоть какая-то часть сбережений будет инвестирована на внешние рынки, что позволит застраховать их от валютного риска, - отметил он.

Эксперт напомнил, что частные пенсионные фонды держали в иностранных инструментах очень небольшую долю активов. В противном случае пенсионные накопления удалось бы защитить от девальвации нацвалюты. Но 500 млрд тенге, инвестированные на внешние рынки, по прогнозам Ануара Ушбаева, не смогут компенсировать доходность по всему портфелю.

- Эти средства, скорее всего, пойдут в наиболее безопасные инструменты. Вероятно, это будут государственные и квазигосударственные облигации, облигации международных финансовых организаций. Они низкодоходные, но зато безопасные. Поэтому от этой части портфеля не стоит ожидать высокой доходности, но это и не является задачей этих инвестиций. Какая-то доля портфеля всегда должна быть инвестирована в надежные, и поэтому низкодоходные инструменты, - объяснил спикер.

Ануар Ушбаев утверждает, что конвертация этих средств в иностранную валюту кардинальным образом не повлияет на курс тенге.

- У управляющих ЕНПФ хватит профессионализма не конвертировать всю сумму сразу, чтобы избежать влияния на рынок. Для того, чтобы избежать давления на нацвалюту, необходимо отследить объемы торгов и конвертировать эти средства, когда на рынке увеличится естественный спрос на тенге. Обычно это происходит в период налоговых выплат, - считает Ануар Ушбаев.

Насколько доходными будут инвестиции в облигации БВУ и национальных холдингов, по мнению эксперта, говорить пока рано.

- Сейчас еще непонятно, в какие именно облигации будут инвестировать эти средства, поэтому об адекватности уровня их предполагаемой доходности судить невозможно. Если эти облигации будут размещаться по ставке хотя бы на уровне РЕПО, это будет выгоднее инвестиций в депозиты и ГЦБ, но разумеется это еще не гарантирует адекватной компенсации с поправкой на риск, - говорит он.

Однако эксперт считает инструменты денежно-кредитной политики, такие, как снижение процентных ставок по займам для частного сектора, в данный момент малополезными, так как они не смогут повлиять на стимулирование экономики.

"Конкретики в заявлении не было. Непонятно, во что будут инвестировать средства ЕНПФ на внешних рынках. Не исключаю, что эти средства могут пойти на погашение долгов системообразующих предприятий". 

- Рецессия, которую мы наблюдаем в Казахстане, не решается путем снижения процентных ставок, так как она имеет балансовый характер. Соответственно, на нее в меньшей степени будет влиять монетарная политика и в большей - фискальная. Например, если бизнес испытывает проблемы с продажами и у него есть опасения за выживаемость самой бизнес-модели, он не будет занимать деньги ни под какой процент. Его основной задачей будет расплатиться с существующими долгами. Сейчас сложно сказать, достаточно ли расходов запланировало правительство, чтобы компенсировать эффект потери спроса в частном секторе от снижения реальных доходов населения, - заключил он.

 

 

-

Конвертация приведет к девальвации

По мнению доктора делового администрирования, доцента AlMaU Ерлана Ибрагима, конвертация 500 млрд тенге в валюту может иметь неприятные последствия.

- Покупка на рынке более $1 млрд может стать поводом для очередного и достаточно значительного ослабления тенге и привести росту инфляции, - уверен он.

К тому же экономист отметил, что сейчас трудно оценить финансовую эффективность перечисленных проектов.

- К примеру, более чем рискованными можно считать инвестиции в долговые инструменты КТЖ, которые не так давно были выпущены. Уверен, ни одна из коммерческих структур даже не планирует делать инвестиции в данные бумаги, что, в общем, позволяет сделать вывод о том, что если инвестиции и дадут доход, он будет значительно ниже рыночного, - подчеркнул Ерлан Ибрагим.

 

 

-

Инвестирование свободных активов ЕНПФ подстегнет экономику или инфляцию?

Как уже писал Forbes.kz, президент Казахстана на расширенном заседании правительства 10 февраля поручил инвестировать в 2016 свободные пенсионные накопления в сумме 1 трлн 450 млрд тенге по ряду направлений.

В частности, 500 млрд тенге будут направлены на конвертацию в иностранную валюту «для инвестирования на внешних рынках в целях обеспечения диверсификации портфеля ЕНПФ и повышения доходности пенсионных накоплений граждан».

Также 600 млрд тенге будут направлены на приобретение обусловленных облигаций БВУ и нацхолдингов на возвратной основе и под рыночную процентную ставку. Далее эти средства будут инвестированы для стимулирования важнейших секторов экономики:

- обусловленное финансирование потребности МСБ в оборотном капитале и рефинансировании займов;

- ускорение реализации проекта «Север-Восток-Юг» АО «KEGOC»;

- финансирование приоритетных проектов АПК, в том числе по производству и переработке мяса и молока;

- обеспечение широкополосного доступа к сети интернет.

 

 

-